ハウスクリーニング 料金への対抗
持家の中古相場の値下がりによって資産が減少し、売却損が大きく、所得で返済できないため、この恩恵を受けたいが受けられない低所得者層が増えた。
見方を変えれば高所得者優遇の税制といえよう。
住宅ローンについてみると、機構と民間金融機関が提携して実現した。
最長三五年の長期固定金利型住宅ローンでは、毎月変わるので多少の違いはあるが平均すると三パーセント前後の金利で資金が融資されるようになった。
機構の三五年間固定三パーセント前後の金利というのは、日本のこれまでの金利水準比較でも例のない長期間の低金利ローンである。
ローンの対象年齢は六九歳までとなっている。
ただし、八〇歳までには完済しなければならないから、六九歳で借りればフラット一〇になる。
住宅数が多く、空室が多いのに、なぜこのような政策がとられるのだろうか、と思 そして、この住宅ローンは、住宅購入者に融資したあと、その債権を機構が買い取り、機構は買い取った債権を証券化し、生保や農林中央金庫、地銀や信用組合、あるいは年金などの機関投資家に売却されている。
銀行の長期の定期預金や長期国債などの元本保証タイプの金融商品には利回りの高いものがないので、順調に消化されてきているようだ。
証券化して売却した資金は機構に戻って、その資金がまたマンション購入者に融資されて、マンション市況の活況が続いている。
そのためマンシヨン用地の価格は、上昇を続けてきている。
前回のバブル崩壊後、銀行系列のローン保証会社はほとんどが経営破綻した。
都銀、長銀、信託銀行などが共同で設立した住専七社もすべて破綻した。
住専七社と同様に機構には過去の延滞債権もあると見られている。
政府はその内容を明らかにしていないが、これまでに九〇〇〇億円程度に達しているとの見方もある。
にもかかわらず、機構は低利率での長期融資をいまも続けている。
なぜそこまでするのか不可解である。
K前首相の国営銀行民営化の方針を受け、平成一九年四月、旧住宅金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構に衣替えした。
機構は、過去に発生し滞留している不良債権を処理しなければならない。
機構の資金は郵便貯金や財政投融資から回っている。
これから三五年の間に金利上昇があり、逆ザヤで赤字になる可能性は高い。
そうなれば、最終的には国民の負担になる。
証券化した金利より市中金利が上昇すればロスになる。
マンションデベロッパーが一番気にしているのは、消費税がいつ引き上げられるのかという点である。
消費税が上がる直前は、「いま買えば消費税率は現行のままですよ」という在庫一掃の絶好のチャンスになる。
実際に税率が上がってしまえばかなりの期間販売は鈍る。
そのため、このところマンションデペロッパーのなかには、とくに工期の長い超高層マンシヨン用地の購入に慎重になっているところもあると聞く。
メガバンクをはじめとするほとんどの銀行が、自ら長期のローンを行っており、銀行によってメニューが異なる。
一般的なのは短期プライムレート（以下短プラと略）連動型である。
これは借入時の短プラに一パーセントを上乗せし、半年毎に短プラに連動して見直しするものだ。
ただし急激な利率上昇による負担増を軽減するため上限は利率の二五パーセントまでとし、残りは満期後に繰り延べして返済するケースが多い。
売主が大手デベロッパーの場合は、提携ローンと称して短プラだけで上乗せ金利を取らない銀行もある。
二世帯住宅ローンでは、低金利の四〇年～五〇年の長期親子リレーローンもある。
短プラが上昇すると返済期限が長くなる。
その間に不動産が下落すると、資産はマイナスになる。
給与振込や公共料金の引き落としなどを行なうなどの条件を満たす人を対象にした優遇制度だが、条件はさほど厳しくない。
これによって旧公庫のローンを肩代わりしている銀行もある。
住宅ローンの銀行間競争はいまも過熱している。
このように顧客獲得競争が過熱化している住宅ローンだが、不良債権化する可能性ぽかつてより高い。
労働組合の組織率が低下、終身雇用の慣行が崩れ、経営不振時にはリストラが容易に行なわれるようになったこと、前回のバブル崩壊と違って金利を下げて救済する余地がないことによる。
不良債権化した場合の回収の手間と労苦は大きい。
日本の銀行は、返済が滞っても法的整理をすることを躊躇する。
銀行が評判を落とす心配からだ。
これに対して外資は法的整理を淡々と進めるところ、との世間の認識がある。
いずれは前回のバブル崩壊後と同様、外資にまとめて不良債権を売却する可能性もなくはない。
もっとも一〇年先にはよいロケーションのマンションは値上がりしている可能性が高い。
しかし、全体を見れば需要より供給が多いため値下がりしていく。
前回のバブル崩壊時とボリュームはほぼ同じなので、金利が上昇すれば不良債権が大量に発生する可能性がある。
いずれ金利は上昇する。
金利上昇局面では貸出金の金利が先に上昇する。
預金金利は遅れて上昇する。
たとえば平成一九年六月時点では、公定歩合は〇・七五パーセント、一年ものの定期預金の満期までの金利は〇・三五パーセント、一〇年ものは〇・七五パーセント。
金利上昇局面では先に貸出金利が上がるため、銀行の業務純益は一～二年の間は増加する。
だが、いつかは預金金利が長期固定のローンなどの金利を上回るようになり、銀行の収益を圧迫する可能性がある。
そのときは様相が一変するだろう。
国債もこの一〇年間金利が下落基調だったので、長期国債を大量に保有していた銀行や生保ほかの機関投資家は、過去に取得した高クーポンの国債の益が出ていた。
いまの長期国債は低利である。
今後国債の金利が上がれば、逆ザヤになる心配がある。
ＲＥＩＴでは三パーセント上限金利付きでキャップを買っているケースが多い。
三パーセントのキャップを売っていた銀行は、これまでずっと益であったが、もし金利が三パーセントを上回る事態になれば、逆ザヤになる（キャップとは金融派生商品の一種であり、借りる側からすれば金利上昇をあらかじめヘッジすることができるものである。
金利を高く設定すればキャップは安くなり、金利を低くすればキャップは高くなる）。
金利が上昇して苦しむのはローンを融資した銀行だけではない。
機構を通してその債権を買った信用金庫や信用組合も預金金利と運用利回りとが逆ザヤになる。
機構と民間提携の全期間固定金利型を利用した購入者は、購入後に金利が上がっても返済額は変わらないので影響はない。
しかし、先にふれたような上限が短プラ十〇・二五パーセントの連動型だと、利払いが増え、いくら返済しても元金が減らずに逆に”未払い利息”が発生する可能性もある。
バブル初期には一〇年間は利子だけ、一一年目から元本返済もという銀行ローンがあり、借りた人が苦しんだが、同様のことの起こる可能性がある。
私個人もかつて、元本の返済は二一年目からで、二〇年間利子だけのローンを借りてゲストハウスを買った。
このとき、そんなローンがあるのに驚いたが、銀行の人に話をよく聞くとその背景には不動産は将来にわたって値上がりしていく、との前提があった。
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